江夏区山坡副城片区城中村改造项目集体土地征收补偿安置方案公示

为确保山坡街集体土地征收工作顺利实施，规范征收补偿安置行为，保障被征收土地的所有权人、使用权人的合法权益，促进经济社会高质量发展，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖北省土地管理实施办法》、《省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2023〕16号）、《武汉市集体土地征收补偿安置办法》（2023年市政府令第317号）、《市人民政府关于实施武汉市被征收土地上的附着物和青苗补偿标准的通知》（武政规〔2022〕3号）等规定，结合山坡实际，制定《江夏区山坡副城片区城中村改造项目集体土地征收补偿安置方案》（以下简称《方案》）如下：

一、征收项目名称及范围

江夏区山坡副城片区城中村改造项目，四至范围为北至富平大道、南至城镇开发边界、西至G107、东至城镇开发边界，具体项目范围详见红线图。征收总户数，总用地面积，最终以审计结果为准。

二、征收目的

项目对促进江夏区山坡街跨越发展具有重大意义，符合公共利益需要，符合江夏区山坡街镇区控制性详细规划。

三、补偿安置对象

征收范围内集体土地上房屋及其附属设施、地上附着物的合法所有权人。

四、征收主体及实施单位

（一）征收主体:江夏区人民政府

（二）征收实施单位:江夏区人民政府山坡街道办事处

五、房屋征收期限

自正式启动签约之日起12个月。

六、补偿方式和标准

（一）土地征收补偿

依照《省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2023〕16号）执行。

（二）地上附着物及青苗补偿

依照《市人民政府关于实施武汉市被征地收土地上的附着物和青苗补偿标准的通知》（武政规〔2022〕3号）执行。

（三）房屋补偿

依照《武汉市集体土地征收补偿安置办法》（2023年市政府令第317号）执行。

1.住宅房屋补偿方式

被征收房屋所有权人可以选择以下任意一种或者两者相结合的补偿方式：货币补偿、还建安置房补偿。

（1）选择货币补偿安置方式。补偿费用为征地补偿安置方案确定的还建安置房的市场评估价，征地补偿安置方案未确定还建安置房的，按照被征收房屋评估价格给予货币补偿安置。

（2）选择还建安置房补偿方式。对被征收房屋认定的主体建筑面积采用还建安置房1:1同等面积补偿。

面积差补偿：被征收人原则上选择与被征收房屋面积最接近的还建安置房面积。不得超过原补偿面积30㎡。还建安置房面积超过10㎡以内（含10㎡）的部分，由被征收人按还建安置房综合成本价支付购房款；超过10㎡以上部分，由被征收人按还建安置房市场评估价支付购房款。

还建安置房面积差的调整：还建安置房的权属建筑面积以房产部门测量面积为准，如果还建安置房的权属建筑面积与征地补偿安置协议约定的面积存在误差，误差在3%以内的，按还建安置房建设综合成本价互找差价款；误差超过3%以上的部分，按还建安置房的市场评估价互找差价款。

2.住宅房屋补偿方式界定

（1）下列房屋，被征收人可以选择货币补偿、还建安置房或者两者相结合方式

①用于居住的主体房屋。

②主体房屋整体层高超过2.2米（含本数）且用于居住的房屋。

③地下层整体层高超过2.2米（含本数）且用于居住的房屋。

（2）下列房屋给予货币补偿

①主体房屋天面隔热层整体层高低于2.2米（不含本数），高于0.8米（含本数）的。

②主体房屋整体层高超过2.2米（含本数）且非用于居住的房屋。

③地下层整体层高低于2.2米（不含本数），高于0.8米（含本数）的。

④地下层整体层高超过2.2米（含本数）且非用于居住的房屋。

⑤尚未超过批准期限的临时建筑，按重置价结合剩余期限给予适当补偿。

⑥其他、简易结构房屋。

（3）下列建筑不予补偿

经认定为违法建设和超过批准期限的临时建筑，不予补偿并依法拆除。

3.自行改变用途房屋补偿

被征收房屋用途为住宅，但用于生产经营活动的，以被征收房屋为注册地址办理市场主体登记注册手续，并在征收土地预公告前具有一年以上连续申报缴税记录的，对其实际用于经营的建筑面积，按照该区域内住宅市场评估价与生产经营性用房评估价差额的20%给予改变用途差价补助。

4.非住宅房屋价值补偿

采取货币补偿的方式，补偿费用由评估机构评估确定。非住宅房屋所占用土地按照现行土地征收补偿标准执行。如果非住宅房屋所有权人系门面经营户，后期需要经营的，同等条件下可优先在还建小区租赁门面进行经营。

5.用于生产经营的非住宅房屋停产停业损失补偿

按照被征收房屋价值的5%确定。如果被征收房屋所有权人认为停产停业损失超过被征收房屋价值的5%，则由评估机构结合前3年经济效益情况，按照6个月停产停业期进行评估确定。

6.室内装饰装修补偿

按被征收房屋主体房面积给予200元/平方米（含本数）以内的标准与被征收人协商定价；协商不成的，由评估机构评估确定。

7.临时安置补偿费（过渡费）

临时安置补偿费由评估机构确定。

（1）选择货币补偿的，给予一次性3个月临时安置补偿费。

（2）选择还建安置房补偿的，一次性支付其36个月的临时安置补助费。超过补偿协议约定的过渡期限未交付还建房的，按照增加50%的标准继续支付临时安置补偿费。

8.搬迁补偿费

住宅房屋搬迁费以评估机构评估的统一标准补偿；非住宅房屋搬迁补偿费由征收实施部门与被征收房屋所有权人协商确定，协商不成的，由评估机构评估确定。

9.其他补偿费

（1）附属建（构）筑物补偿。

按照《市人民政府关于实施武汉市被征收土地上的附着物和青苗补偿标准的通知》（武政规【2022】3号）规定标准补偿，超出规定范围的项目，可采取协商定价（见附件）或市场评估等方式确定补偿标准。

（2）地基补偿。

有合法证件且在法定期限内未下基础的，由被征收人以审批的占地面积按综合成本价购买还建房，或由评估机构评估给予货币补偿，被征收人向村、组、土管所等单位缴纳费用的有效票据金额由征收部门返还被征收人；有合法证件且在法定期限内打下基础而未建房屋的，以审批的一楼地基占地面积由被征收人按综合成本价购买还建房，或按由评估机构评估给予货币补偿，建筑材料和人工费按评估价补偿。

10.奖励和困难补助费

（1）本征收补偿安置方案公告之日起60日内签订征收补偿协议并在协议约定的搬迁期内按时搬迁交房的被征收房屋所有权人，每户奖励10000元。超过上述规定期限的一律不予奖励。

（2）对被征收人（含直系亲属）中的最低生活保障家庭、残疾人等特殊生活困难家庭给予困难补助。凭有效证明文件，每人可享10000元的困难补助，困难补助可累计叠加计算，但每户累计最高不超过40000元。

（3）对房屋、户籍、土地使用权均在本村的村民，若其被拆除房屋面积人均少于40平方米的(含本数)，可按在册农村户口人数补到人均40平方米的还建安置房，面积差部分由被征收房屋所有权人按还建安置房的综合成本价补足差价。

11.房屋补偿安置面积界定

被征收房屋按《房产测量规范》测量数据并结合下列规定界定建筑面积：

（1）合法证件。

已经登记的房屋，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除了有相关的证据证明房屋登记簿确有错误以外，以房屋登记簿为准。

（2）专业测量机构。

未经登记建筑以具有资质的房屋测量机构提供的测量数据为准。

（3）未经登记建筑的认定。

①未经登记建筑权属认定：以实际所有权人作为权利人，若实际所有权人去世，继承人确认为权利人，实际所有权人或继承人经公示后且在异议期内无异议，方可认定为被征收人，有异议的，以被征收范围内村委会确认意见为准。

②未经登记建筑补偿时间划分：

A.2003年12月31日以前建设的主体房屋与有效证件房屋同等对待，其建筑面积以实测为准。

B.2004年1月1日至2006年12月31日，未经依法批准建设的房屋，其建筑面积以实测面积的70%计算。

C.2007年1月1日以后，未经依法批准建设的房屋不予补偿，其建筑测量数据作为有关部门认定为违法建设的证据之一。

③审定依据。未经登记建筑建房时间的界定由当事人提供真实有效的证据，并通过审核公示程序予以认定：

A.以登记时间为准。以街道原土管、房管部门的原始资料为主要依据，有登记资料的以登记时间为准。

B.以集体决策时间为准。无登记资料的，要有村委会、被征收人相邻的住户3户以上出具的书面证明予以确定。

C.以公示结果为准。对无证房的建成时间和认定情况公示7天，无人举报或提出异议的，以初步认定的建成时间为依据，有举报或有异议的重新会审确定。

七、评估机构的选定

由征收实施部门组织被征收范围内的被征收土地所有权人、使用权人通过协商选定，协商由房屋征收实施部门以征求意见表的形式组织，被征收土地所有权人、使用权人在7个工作日内协商不成的按照少数服从多数的原则投票，或者采取摇号、抽签的方式（采取摇号、抽签的方式须由公证机关现场予以公证）确定。

八、设有抵押权房屋的补偿及操作办法

（一）达成分配协议。

补偿款高于或低于抵押值的，以抵押人和抵押权人对补偿款的分配协议为依据，支付补偿款或者给予相应面积的还建房补偿。

（二）达不成分配协议。

抵押人和抵押权人对补偿款的分配达不成协议的，实行货币补偿的将补偿款向公证机关办理提存公证。选择还建安置房的，抵押权人可以与抵押人协商一致变更抵押物。达不成协议的，不影响征地拆迁工作进程。

九、还建房的分配办法和交付时间

（一）还建房的分配办法

被征收房屋所有权人按照签订征地补偿安置协议的先后顺序，可在指定的安置房源当中选择还建安置房，通过征收实施部门组织的选房程序确定具体房号。

（二）还建房交付期限

自房屋征收补偿安置协议签订之日起36个月。

十、社会保障

对拟被征收集体土地所在集体经济组织成员社会保险的办理依照《省人民政府关于被征地农民参加基本养老保险的指导意见》（鄂政发〔2014〕53号）文件执行。

1. 此方案未尽事宜，按照国家及省市区相关规定执行

（本方案实施前，已依法进行集体土地征收补偿的，继续沿用原有方案执行）。

附件：建构筑物及部分附属设施补偿标准

武汉市江夏区人民政府

2024年5月17日

附件

建构筑物及部分附属设施补偿标准

注：本附件作为省市文件未规定项目的协商依据，标准参考周边街道及山坡市场行情初步评估拟定，如协商不成，则以评估机构专业评估为准。

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