夏政复决〔2022〕25号

发布日期:2022-11-10 11:52

申请人:某公司

被申请人:武汉市江夏区自然资源和规划局

申请人因对被申请人2022年2月17日作出的《解除合同通知书》不服,于2022年5月20日向本机关申请行政复议,本机关依法予以受理,后因案情复杂审理期限延长一个月,现已审理终结。

申请人请求:撤销被申请人2022年2月17日作出的《解除合同通知书》。

申请人称:一、《解除合同通知书》认定申请人从未支付过任何土地出让价款是错误的。申请人在竞买该地块时已交纳竞买保证金7420万元,依法该保证金应抵作土地成交价款。

二、被申请人隐瞒了出让的国有建设用地存在明显瑕疵的事实。被申请人出让的地块不符合挂牌文件的描述,该地块内存在苗木、土地庙、菜地、坟墓、排水管路、高压塔和高压路线等权属纠纷。且被申请人出让的地块并非净地,存在高落差地形石渣层、两处合计约2亩的池塘等地质情况,不符合开发条件。

三、被申请人的行为属于适用法律错误。一是被申请人将存在权属争议和不具备开发条件的土地出让给申请人,申请人延迟支付出让金,是合法行使合同抗辩权的行为,被申请人在不能清除土地瑕疵,将净地交付给申请人或为申请人提供担保的情况下,无权要求申请人支付出让金,更无权单方解除合同。二是被申请人在《解除合同通知书》中要求申请人按照日千分之一的标准支付违约金,认定申请人应向被申请人支付违约金的金额高达249,117,431.00元,与《民法典》的规定不符。

被申请人答复称:

一、申请人的复议申请已经超过了法律规定的复议申请期限,应当予以驳回。2022年2月17日被申请人作出《解除合同通知书》,通知书中载明“你公司如不服此行政协议的单方解除,有权在收到本通知书之日起60日内向武汉市江夏区人民政府或武汉市人民政府提起行政复议”,并邮寄送达申请人,申请人于2022年2月22日签收。根据《中华人民共和国行政复议法》第九条的规定,申请人于2022年5月20日提交复议申请,显然已经超过了法律规定的申请期限,其复议申请应当依法予以驳回。

二、申请人欠缴土地出让金的行为构成合同根本违约。出让合同签订后,申请人未按合同约定支付土地出让价款。申请人土地出让价款的缴纳截止期限早已届满,且申请人迟延付款时间已超60日。被申请人于2022年1月29日书面催告申请人,在收到催告函件之日起的七个工作日内一次性缴清全部土地出让价款。申请人收到催告函件后仍然没有在催告函件规定的期限内缴清全部土地出让价款,申请人的行为已构成根本违约。被申请人行使解除权通知申请人解除合同符合合同约定和《民法典》第五百六十二条和五百六十三条第二款、第三款的相关规定。

三、被申请人依据出让合同的相关约定计算违约金的金额,事实清楚、依据充分。申请人与被申请人签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十条、第三十条约定,申请人应当承担土地出让价款分期期间的利息损失和迟延付款违约金。根据《民法典》第五百八十五条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”被申请人根据出让合同条款计算违约金,依据充分,不存在申请人所称的违法情形。

经审理查明:

2020年8月18日,申请人通过公开挂牌方式取得位于江夏区金口街国有土地使用权,于2020年8月25日与被申请人签订了《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》),该地块成交价款为陆亿肆仟叁佰万元(643000000.00元),面积为116041.69㎡。

《出让合同》中约定该地块出让价款分两期支付,即:第一期应于2020年9月18日之前缴纳出让金总额的50%,人民币321500000元;第二期应于2021年2月18日之前缴清剩余的50%土地价款。但截止2020年9月25日申请人未按出让合同约定的时间足额缴付土地出让金,2020年9月30日被申请人向申请人直接送达了《催缴函》,通知申请人接到此函后15日内到江夏区财政局办理缴款手续,否则,被申请人将依法启动法律追缴程序。被申请人2021年3月29日向申请人直接送达了《关于催缴某公司P(2020)080号地块土地价款的函》通知申请人在2021年4月15日以前缴清全部土地价款和滞纳金,否则被申请人将根据原出让合同约定,延期付款超过60天经出让人催交后仍不能支付的,出让人有权解除协议。2021年8月4日被申请人又向申请人直接送达了《催告函》再次催告申请人,请申请人收到本函件之日起10日内一次性全额缴清所欠的土地出让金56880万元、利息1577.4948万元和违约金13055.13万元。否则,被申请人将依法向申请人作出要求履行《出让合同》的书面决定,并就申请人迟延缴纳的土地出让金和违约金申请人民法院强制执行。因申请人在收到上述函件后仍未按要求缴纳任何款项。2021年9月18日被申请人又向申请人直接送达了夏自然资规决字[2021]第2号《责令履行土地出让合同的决定书》责令申请人在收到本决定书后立即履行《出让合同》项下的全部义务,缴清欠付的土地出让金(56880万元)、利息和违约金。

2022年1月31日被申请人又向申请人邮寄送达了《催告函》,告知申请人截止目前土地出让价款的缴纳截止期限均早已届满,且申请人的迟延付款已远超《出让合同》约定的60日延期付款期限(延期付款超过60天,经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人有权解除合同。),已构成根本违约。基于此,被申请人特催告申请人,请申请人于收到本函件之日起的七个工作日内,一次性缴清全部欠付的土地出让价款,否则,被申请人将单方解除同申请人之间的《出让合同》,由此给申请人造成的一切不利后果及相关法律责任亦将由申请人承担。

经过上述一系列催告、催缴、责令履行程序后,申请人仍未缴纳除7420万元之外的任何款项。2022年2月21日和同年2月22日被申请人又向申请人邮寄送达了《解除合同通知书》,通知申请人解除与其签订的《出让合同》,请申请人在收到本解除合同通知书后立即将所占用的受让土地全部返还被申请人,并立即向被申请人偿付依法应当由申请人承担的土地出让价款分期利息损失和违约金共计人民币貳亿肆仟玖佰壹拾壹万柒仟肆佰叁拾壹元整(249117431.00元。)

本机关认为:

一、被申请人有权作出《解除合同通知书》。依《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条规定“土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。”被申请人有作出《解除合同通知书》的权力。

二、被申请人作出《解除合同通知书》认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。因双方签署《出让合同》后,申请人只交纳了竞买保证金7420万元,截止《解除合同通知书》作出时都未向被申请人支付过任何土地出让价款。即使7420万元的竞买保证金抵作部分土地成交价款,申请人仍然违反了《出让合同》第十条的约定,没有按期付清欠付的国有建设用地使用权出让价款。被申请人依法通过催告、催缴、责令履行等程序向申请人明确告知权利义务及将采取的法律措施。但申请人仍然不按照合同约定付清土地出让金,被申请人依据双方签订的《出让合同》第三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民法典》五百六十三条第一款第(三)项、五百六十五条第一款、五百六十六条和五百八十四条之规定,作出《解除合同通知书》并邮寄送达申请人。

三、关于违约金额的问题。《解除合同通知书》中对违约金的认定是依据被申请人和申请人双方自愿签署的《出让合同》第三十条的约定计算的,该条约定“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的1向出让人缴纳违约金,延期付款超过60日,经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人有权解除合同,受让人无权要求返还定金,出让人并可请求受让人赔偿损失。”故申请人认为违约金要求过高的问题,不属于本机关复议范围。申请人应当依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定通过其他途径来解决。

四、申请人的复议申请已经超过了法律规定的复议申请期限。2022年2月17日被申请人作出《解除合同通知书》,通知书中载明“你公司如不服此行政协议的单方解除,有权在收到本通知书之日起60日内向武汉市江夏区人民政府或武汉市人民政府提起行政复议……”,并两次邮寄送达申请人,申请人分别于2022年2月21日和2022年2月22日签收。根据《中华人民共和国行政复议法》第九条的规定,申请人于2022年5月20日才提交复议申请,已经超过了法律规定的申请期限。

综上,根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(一)项、《中华人民共和国行政复议实施条例》第四十三条之规定,本机关决定:

维持被申请人2022年2月17日作出的《解除合同通知书》。

申请人如不服本决定,可以自收到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。



武汉市江夏区人民政府

2022年8月15日

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