关于盘活低效工业用地提高土地利用效率拓展发展空间的实施意见(试行)(征求意见稿)的结果反馈

发布日期:2022-03-10 15:19   文章来源:武汉市江夏区自然资源和规划局

为积极推进江夏区低效工业用地盘活利用,切实提高土地节约集约利用水平,贯彻落实省委、省政府实施“亩产论英雄”改革,促进全区土地利用结构不断优化,提高土地利用效率,拓展江夏区发展空间,结合本区实际,制定本实施意见。

一、适用范围

低效工业用地通常是指布局散乱、利用粗放、产出效益低、用途不合理的存量低效工业用地,权属清晰、不存在争议。结合江夏区实际,本意见的适用范围是江夏区第三次全国土地调查确定的工业用地和仓储用地,并同时满足以下几种情况:

1.上位规划已调整。土地实际用途与上位规划不相符的工业用地项目。

2.土地实际用途与证载用途不符。土地实际用途与国有土地使用权证证载用途不一致的工业用地项目。

3.已竣工,土地利用强度不高。江夏经济开发区内亩均投资低于100万元,容积率低于0.5的已竣工工业用地项目;其他街道工业集中区亩均投资低于50万元,容积率低于0.5的已竣工工业用地项目。

4.已竣工,企业产出效益不高。江夏经济开发区内年亩均税收低于7.5万元的已竣工未停产的工业用地项目;其他街道工业集中区内年亩均税收低于5万元的已竣工未停产的工业用地项目。

5.已开工,未竣工。土地使用权人已办理施工许可证,已经开工建设,且已动工开发建设用地面积超过应动工开发建设用地总面积三分之一或者已投资额超过总投资额的25%,工程中途停工,未完成竣工验收的工业用地项目。

6.已建成,未投产。竣工后两年以上未投产的工业用地项目。

7.停产。竣工后连续一年以上处于停产状态的工业用地项目。

8.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类工业用地项目。

9.已进入法院破产程序的工业用地项目。

10.未达到《国有建设用地使用权出让合同》或项目《投资协议书》约定条件的工业用地项目。

11.其他类型的低效工业用地项目。

二、工作目标

坚持集约发展,大力盘活低效工业用地,提高工业用地利用效率和经济效益,拓宽发展空间,推动我区工业转型升级。

(一)提高资源综合绩效水平。树立“亩产论英雄”的发展理念,综合采用多种手段,推动低效工业用地升级改造,提高亩均资源产出水平。

(二)拓宽开发区、街道工业集中区内工业用地发展空间。以国家产业指导目录为指导,推动低效工业企业加快退出,有效盘活低效工业用地,为产业转型升级拓展新的发展空间。

(三)探索建立低效工业用地盘活机制。探索建立“腾笼换鸟”长效工作机制、提升土地利用效率和产出效益的经济激励机制、督促低效工业企业退出土地或转型升级的政策倒逼机制、确保低效工业用地再开发相关工作有效推进的资金保障机制、开展低效工业用地清理处置的多部门联合行动机制。

(四)精准研判,制定处置计划。开发区和各街道办事处对工业用地项目进行清理和分类,计划共清理开发区和各街道办事处低效用地项目42个,面积约4000亩。

(五)盘活低效,推动工业用地产业升级。力争通过3年低效工业用地处置,释放低效工业用地4000亩,推动江夏区工业用地产业升级。

三、工作要求

(一)摸清底数,标图入库。区自然资源和规划局结合国土空间规划及相关规划,细化低效工业用地认定标准和调查区域,摸清存量建设用地类型、权属、规划符合性、土地开发利用强度、用地效益等,严格按照标准进行低效工业用地认定,并将低效用地地块逐宗标注在遥感影像图、地籍图和国土空间规划图上,建立江夏区低效用地数据库。(牵头单位:区自然资源和规划局;责任单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处、区税务局、区住建局、区科经局)

(二)强化统筹,编制规划。区自然资源和规划局应会同有关部门,依据国土空间规划及相关规划,统筹城镇功能再造、产业结构调整、生态环境保护、历史人文传承等,组织编制低效用地再开发专项规划,明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局和时序安排,优先保障市政基础设施、公共服务设施等用地。规划编制成果经区人民政府批准后实施,并按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则,制定江夏区低效工业用地处置计划及年度实施计划。(牵头单位:区自然资源和规划局;责任单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处)

(三)编制方案,具体实施。项目实施单位依据专项规划和年度实施计划编制具体再开发项目的实施方案,确定项目规模、开发强度、开发模式、资金平衡、预期效益等,报区人民政府批准后实施。(牵头单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处;责任单位:区自然资源和规划局、区财政局、区税务局、区住建局、区科经局、区国有资产监督管理局、区级各平台公司)

四、工作措施

  1. 政府主导开发利用。

1.土地使用权收回方式。由区土地储备中心依法收回土地使用权,纳入政府土地储备,并按照《土地管理法》给予适当的补偿。使用权被收回的土地涉及地上的房屋,按照《民法典》《武汉市土地储备管理办法》的相关规定,对土地使用权人给予相应的补偿。(牵头单位:区自然资源和规划局;责任单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处)

2.国有土地上房屋征收方式。由区住房和城乡建设局委托开发区管委会及各街道办事处严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定完成地上建筑物、构筑物的征收和补偿工作。征收工作完成后,同时由区土地储备中心依法收回土地使用权,纳入政府土地储备。(牵头单位:区住房和城乡建设局;责任单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处、区自然资源和规划局)

3.国有平台公司收购方式。区政府指定一家区级国有平台公司收购低效用地企业的土地。一是由指定的区级国有平台公司积极参与竞拍法院拍卖的土地;二是由指定的区级国有平台公司收购低效企业的股权。(牵头单位:区国有资产监督管理局、区发改局;责任单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处、区自然资源和规划局、区级各平台公司)

4.委托交易方式。对上位规划已做规划用途调整的,在符合《市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速发展的意见》(武政201052号)和《市人民政府关于推进自然资源节约集约高效利用的意见》(武政规〔202110)前提下,由原土地使用权人申请,可采取委托交易的方式处置低效用地。(牵头单位:区自然资源和规划局;责任单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处、区国有资产监督管理局)

5.异地搬迁方式。对因区域规划调整等原因不适宜在原址上继续生产经营,需要异地搬迁且符合国家产业政策的,经依法批准收回原国有土地使用权后,可采取协议出让方式对原土地使用权人在区内异地安排工业用地,并依法给予一定的经济补偿。(牵头单位:区自然资源和规划局;责任单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处)

6.督促整改方式。引导原土地使用权人积极履行出让合同。对未按期启动建设、未按规划方案建设以及因资金短缺暂时无法完成全部用地建设的项目,可根据项目实际积极与用地单位协商,签订土地出让合同补充协议,缩减供地面积。(牵头单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处;责任单位:区自然资源和规划局、区科经局)

  1. 市场主导开发利用。

1.原土地使用权人有意愿自主进行再开发改造的,可以采用转型升级的方式。鼓励已竣工投入使用的企业,在不改变土地用途且符合国土空间规划和安全生产的前提下,在原土地范围内增加厂房及配套设施、开发利用地下空间,容积率不设上限,不再增收土地价款。(牵头单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处;责任单位:区自然资源和规划局、区科经局)

2.原土地使用权人无意愿进行再开发改造的,可以采用以下方式:

1)兼并重组方式。鼓励有实力的市场主体对自身缺乏改造能力的企业或因经营管理不善而陷入困境的企业实施兼并重组,促进资源整合利用。(牵头单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处;责任单位:区自然资源和规划局)

2)集中改造方式。在符合国土空间规划的前提下,允许市场主体根据再开发专项规划收购相邻多宗地块,申请集中改造。(牵头单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处;责任单位:区自然资源和规划局)

(三)多元主体合作再开发利用。鼓励多元主体合作进行低效用地再开发利用。坚持政府引导与市场化运作相结合,政府主要负责制定政策、落实规划并组织推动;原土地使用权人和其他市场主体在政府的引导下共同改造开发,充分利用社会资本,发挥各方优势,形成形式多样的改造开发模式,增强改造开发的动力。(牵头单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处;责任单位:区自然资源和规划局)

对于无法采取以上任何一种措施的低效工业用地,确实有盘活需要的,可结合实际情况依法依规做相应地处理。

五、配套政策

(一)规划保障。在国土空间规划编制时,应统筹安排低效用地再开发规划布局、用途管制等内容,并结合规划定期评估结果动态调整。(牵头单位:区自然资源和规划局;责任单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处)

(二)资金保障。由区政府组织成立低效用地再开发专项基金,金额2亿。基金主要来源于改造中取得的土地出让金、财政配套扶持资金,用于开展低效用地再开发相关工作,重点支持区级国有平台公司收购低效用地企业的土地(牵头单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处;责任单位:区财政局)

(三)财税支持。根据再开发项目特点和需求,创新信贷金融产品,提供信贷支持。对低效用地二次开发中引入的项目,其产业类型符合政府鼓励类或重点扶持类的,可以按照税法规定给予减免企业所得税、土地使用税的优惠政策。(牵头单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处;责任单位:区财政局、区税务局)

(四)倒逼促改措施。结合“亩产论英雄”改革工作,在低效工业企业用能方面实施差别化配置,其中电价按每千瓦时提高0.2元执行,水价按现行标准每立方米提高1元执行(参考《浙江省人民政府办公厅关于深化制造业企业资源要素优化配置改革的若干意见》浙政办发〔201962号、金华市人民政府办公室关于印发《金华市区工业企业亩产效益综合评价办法(2019年修订)的通知》金政办发〔201913号),从严控制低效工业企业信用评级、贷款投放和财政应急周转资金使用政策。提高低效用地企业用地运营成本,倒逼企业产业升级和有序退出低效用地。(牵头单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处;责任单位:武汉市生态环境局江夏区分局、区科信局)

(五)“退二进三”转型,探索混合业态新模式。在符合规划的前提下,将第二产业从市区有序退出,发展商业、服务业等第三产业。腾出的工业用地空间用于发展文化创意、科技研发、健康养老、众创空间、“互联网+”等第三产业活动的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地为期5年的过渡期政策。5年期满或者涉及转让需要办理用地手续的,可在国土空间规划的统筹下按新用途、新权利类型、市场价办理相关用地手续。(牵头单位:区自然资源和规划局;责任单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处

(六)奖励机制。对主动腾退的低效用地企业,按照实际腾退面积给予2万元/亩的奖励;对低效用地企业主动进行技改提高产能,首次年主营业务收入达到1亿元及以上的,按当年主营业务收入1%的比例予以一次性奖励,奖励总额不超过1000万元;对低效用地企业增加投资进行再开发改造,生产线设备投资达到2002000万元的,在原补贴标准基础上提高1%,补贴金额最高不超过200万元;对低效用地企业再开发改造后亩均税收实现翻番的,企业缴纳的增值税和企业所得税受益财政所得部分30%奖励给企业。(牵头单位:区科经局、区税务局、区财政局;责任单位:江夏经济开发区管委会、各街道办事处)

六、保障措施

(一)成立领导小组。成立区低效用地清理处置工作领导小组,由区长任组长,副区长担任责任组长,江夏经济开发区管委会主任和区自然资源和规划局局长担任副组长,财政、税务、住建、科经、开发区管委会及各街道办事处等部门分管领导为成员。领导小组负责全区低效用地清理处置工作的研究决策、整体推进、统筹调度和督促落实工作。领导小组下设工作专班,由各领导小组成员单位安排专人组建,负责低效用地清理处置的日常工作。工作专班设办公室,办公地点在区自然资源和规划局,主要负责做好工作调度和组织实施,跟踪领导小组部署工作落实情况等。

(二)落实主体责任。江夏经济开发区管委会和各街道办事处是推进低效用地清理处置工作的责任主体。由江夏经济开发区管委会主任和各街道办事处主任挂帅,建立相应组织机构,完善推进机制,明确责任分工,制订工作方案,细化目标任务,统筹、组织、协调并落实低效用地清理处置工作;区各相关部门要根据本实施意见要求,认真落实工作职责,共同推进低效用地清理处置工作。

(三)完善配套机制。江夏经济开发区管委会和各街道办事处对属地企业情况进行认真排查,全面掌握土地利用现状,建立产业项目动态管理机制,积极盘活区域内低效工业用地。坚持规划引领,在低效工业用地上实施的工业项目,必须符合国土空间规划和产业发展专项规划。从产业准入、投资强度、产出效益、投产时间、节能环保、股权变更约束、违约责任等角度,建立新上项目评价认定机制,纳入产业发展协议。

(四)加强考核督促。由区目标办和绩效办将低效用地清理处置工作纳入江夏经济开发区管委会及相关街道办事处年度目标考核任务,按照年度实施计划适时开展考核,并作为年度重点工作,纳入年终工作考核。

七、其它事项

(一)本意见由区自然资源和规划局负责解释。

   (二)本意见自发布之日起实施,试行期三年。



结果反馈

    关于盘活低效工业用地提高土地利用效率拓展发展空间的实施意见(试行)(征求意见稿)的结果:


    2022年3月3日至3月10日,江夏区自然资源和规划局按照有关规定,在政府门户网站上发布征求关于盘活低效工业用地提高土地利用效率拓展发展空间的实施意见(试行)的公告,广泛向社会公众征集意见建议。期间,该局没有收到社会人士的意见建议。



江夏自然资源和规划局

2022年3月10日



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